Ипотечный кредит - достаточно дорогой, но надежный способ покупки жилья. Заемщик вносит, как правило, от 30 до 50% стоимости квартиры - остальную сумму предоставляет кредитор. Жилье оформляется в собственность заемщика, но является залогом по кредиту. Заёмщик выплачивает кредит, скорость его погашения влияет на сумму, которую забирает банк в счёт уплаты процентов по кредиту. В среднем, это 130-150% от стоимости жилья. Причём почти все банки, исключение составляет только «Сбербанк», дающий возможность оформления кредита по «дифференциальной» схеме погашения задолженности, предоставляют «аннуитентные» ипотечные кредиты. И этот факт очень важен при долгосрочном кредите.
   Дело в том, что под «аннуитентной» схемой погашения кредита скрывается крайне выгодная для банка и не выгодная для клиента хитрость. Итак, задолженность по кредиту, в рассматриваемом случае, разбивается на равные части, размер которых зависит от срока кредита. Но, первые платежи, почти в полном объёме идут не на списание суммы кредита, а на погашение процентов. Например, взяв кредит на 15 лет, выплатив первые 5 лет требуемую банком сумму, Вы, практически, не уменьшили сумму Вашей задолженности, а лишь заплатили банку проценты по кредиту. То есть, при прекращении, по той или иной причине, выплат по кредиту, квартира целиком отойдёт банку, а Вы не получите ничего. Именно это произошло с многочисленными заёмщиками во время недавно отгремевшего мирового кризиса. Массовые увольнения привели к потере платёжеспособности заёмщиков, в основном это отразилась на ипотечных кредитах. Но банки, использующие «аннуитентную» схему погашения кредита, практически не понесли убытков.
   Что касается «дифференциальной» схемы погашения задолженности, то она, как Вы уже догадываетесь намного выгодней для заёмщика. Эта схема, подразумевает равномерное распределение списания процентов по всему сроку выплаты кредита. Причём, как правило, сама сумма платежа со временем уменьшается. И в случае прекращения, по той или иной причине, выплат по кредиту, квартира продаётся, после чего, банк и клиент делят между собой деньги. По такой же схеме и работает большинство ЖСК.
   ЖСК - Жилищно-строительный кооператив, известны нам с советских времен. ЖСК привлекают деньги и на эти средства покупают квартиры для своих пайщиков на первичном и вторичном рынке жилья. Членом кооператива может стать любой совершеннолетний гражданин. Справок о доходах, регистрации, а также поручительства третьих лиц, как правило, не требуется. Но, кооператив может и отказать, руководствуясь при этом информацией, полученной по своим каналам. Вступая в кооператив, новоиспеченный пайщик вносит в его кассу 30-50% стоимости жилья или накапливает эту сумму, будучи его членом. Кроме того, пайщик должен сразу внести 3-5% стоимости жилья в качестве вступительного взноса. Эти деньги идут на оплату расходов, связанных с деятельностью кооператива. По накоплению необходимой суммы пайщик занимает своё место во внутренней очереди кооператива на покупку жилья, состоящей из таких же, как он людей, ожидающих жилья. Во время ожидания своей очереди, в большинстве кооперативов, пайщик продолжает делать взносы, тем самым, увеличивая свои накопления в кооперативе. В нашем кооперативе, на данный период времени, существует возможность прекратить делать взносы до момента покупки жилья. При накоплении кооперативом необходимой суммы, первому из очереди покупается жильё и т.д. Пайщик, получивший жильё, продолжает делать взносы до полной выплаты долга. Существуют кооперативы, практикующие вливания заёмных денежных средств в кассу кооператива. Но, как Вы понимаете, в этом случае, процентная ставка увеличивается. Сама процентная ставка, как правило, колеблется от 4 до 10%. В результате подсчёта денег, заплаченных пайщиком сверх стоимости квартиры, получается всего 10-15% от стоимости квартиры.
   Вывод напрашивается однозначно в пользу ЖСК. Но, почему же ипотечный кредит, всё же остаётся наиболее популярным средством решения жилищных проблем у населения. На то есть ряд причин. Во-первых, квартиры, в случае данного вида ипотеки приобретается сразу, что является очень важным обстоятельствам. Даже, несмотря на то, что фактически квартира становится частично принадлежать заёмщику по истечении нескольких лет. Во-вторых, важнейшим фактором является то, что ЖСК не имеет государственной поддержки, что способствует распространению разнообразных финансовых пирамид, отпугивающих основную часть потенциальных клиентов. На первый взгляд не понятное отсутствие государственной поддержки ЖСК объясняется просто и банально. Ведь такая поддержка приведёт к резкому падению прибыли банков, активно выдающих ипотечные кредиты. В их числе есть и банки, которые смело можно назвать государственными. Не будем забывать, у нас давно не социалистическое государство...
   Что касается деятельности нашего кооператива ИПК «СОЮЗ МЖК», то его история берёт начало в далёком 1986 году. Эта дата создания холдинга «Молодежный Жилой Комплекс Бутово», частью которого является Ипотечный Потребительский Кооператив «СОЮЗ МЖК». За это время, в результате деятельности различных подразделений холдинга, более 10 тысяч человек были обеспечены жильём.